Acheter sans apport personnel… oui c’est possible !

Etre propriétaire de son logement est l’une des aspirations d’une majorité de Français interrogés par le Crédit Foncier(1).

Pour être chez soi et commencer à se constituer un patrimoine personnel.

On n’a pas toujours le temps de se constituer un apport personnel aussi  le rêve peut-il alors devenir réalité ?

Afin de faciliter l’accession des primo-accédants, le Crédit Foncier accepte aujourd’hui de financer l’intégralité d’un projet immobilier, frais d’agence, frais d’acquisition et de garantie compris(2). Et si le logement que vous convoitez nécessite des travaux, nous pouvons aussi les inclure(2) dès le départ dans votre prêt. Nos Conseillers étudieront également si vous pouvez bénéficier des prêts réglementés destinés à favoriser l’accession à la propriété comme le Prêt à Taux Zéro et le Prêt à l’Accession Sociale. De plus, pour ne pas déséquilibrer votre budget, nous proposons  aussi des financements sur des durées longues(2) et les taux d’intérêt actuellement très bas, renforceront ainsi votre capacité d’achat…

Alors pourquoi ne pas franchir le pas et commencer à vous constituer un patrimoine…

C’est le moment de vous lancer et d’estimer votre capacité d’emprunt !

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(1)Source : Etude Crédit Foncier – Parcours d’acquisition de la résidence principale – Juin 2017

(2)Sous certaines conditions et sous réserve d’acceptation du dossier.

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Votre opération d’achat-revente : mode d’emploi

Vous souhaitez acheter avant d’avoir revendu ?

Sachez qu’il existe des solutions de financement adaptées à cette situation qui vous permettront de réaliser votre projet sans déséquilibrer votre trésorerie.

Une mobilité professionnelle, la retraite qui arrive bientôt, l’attente d’un heureux évènement… autant de situations qui peuvent vous conduire à changer de logement rapidement.  L’idéal est de pouvoir vendre avant d’acheter ce nouveau logement mais parfois la vente demande un peu de temps. Pour pouvoir acquérir le logement convoité sans attendre, il existe des solutions de financement qui permettent d’anticiper la vente de votre bien immobilier.

Les solutions de financement

  • Vous achetez plus cher :

Vous souhaitez plus d’espace, un jardin, une pièce en plus, votre famille s’agrandit avec un heureux évènement …  la vente de votre résidence principale pourra servir d’apport personnel mais vous devrez certainement souscrire un prêt complémentaire, pour financer votre nouveau projet.

Dans ce cas optez pour une solution « Tout en 1 » comprenant un crédit relais et un prêt long terme 5(1). Le  prêt relais d’anticiper le montant à percevoir de la vente de votre logement actuel et contribue à l’achat de votre nouvelle acquisition.  Le prêt long terme permet de financer la différence entre votre prix de vente et le prix d’achat du nouveau bien.

Découvrez la solution de financement du Crédit Foncier

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  • Vous achetez moins cher:

Vos enfants sont devenus adultes et vous souhaitez habitez dans un logement plus petit ? Vous déménagez dans une ville où les prix immobiliers sont plus bas ? Vous allez sans doute acheter moins cher que vous ne revendez.

Dans cette situation, vous avez peut être seulement besoin d’une avance de trésorerie le temps de la vente.  Un prêt relais peut alors être mis en place.

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Quel que soit votre projet, le Crédit Foncier, établissement spécialiste du Crédit immobilier saura trouver la solution de financement adapté à votre besoin.

(1)Sous conditions et dans les limites fixées dans l’offre de crédit.

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Profitez de la loi Pinel pour investir dans un bien locatif neuf !

Vous avez envie de vous constituer un patrimoine immobilier en vue de la retraite ou tout simplement pour le léguer à vos enfants ?

Reconduit jusqu’en 2021, le dispositif Pinel est le plus connu des régimes de défiscalisation : revue en détails des avantages et des règles à respecter pour profiter de ce dispositif.

Une fiscalité attractive

En investissant dans un bien immobilier neuf,  ce dispositif vous fera bénéficier d’une réduction d’impôt représentant 12 à 21 % du coût total de l’opération (plafonnée  à 300 000 € par an et à 5 500 € du m² de surface habitable). En contrepartie, vous vous engagez à louer votre bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. La réduction est de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et  atteindra 21 % sur 12 ans.

La loi Pinel étant un dispositif créé pour favoriser la construction de logements sociaux/intermédiaires, les ressources de votre locataire ne devront pas dépasser un montant plafond fixé par la réglementation et le montant des loyers sera plafonné, ces données variant selon la localisation du bien.

Choisissez bien votre ville et l’emplacement de votre bien

Dans certaines villes, le marché locatif étant saturé avec une offre supérieure à la demande, il faut absolument vérifier ce point avant d’investir. Assurez-vous aussi que les plafonds des loyers (généralement retenus pour calculer la rentabilité de l’opération) soient en adéquation avec les prix de marché. Puis, rendez-vous sur place pour vous assurer de la situation du bien et de son environnement. La proximité des commerces, des transports ou des écoles sont autant d’atouts pour louer votre bien plus facilement.  Enfin, privilégiez les programmes avec une part significative de propriétaires  occupants, ce qui garantit en général un bon entretien de la copropriété au fil des années.

Qu’en est-il de la revente ?

Surtout, évitez si possible de revendre votre bien juste après les périodes d’engagement de  location où de nombreux biens Pinel se retrouvent en vente. Plus vous conserverez votre bien longtemps, plus les chances de réaliser une plus-value augmenteront.

Au Crédit Foncier, nous disposons d’une gamme de prêts spécialement adaptés au financement des investissements locatifs avec la possibilité de  ne rien payer (sauf cotisations d’assurance et frais de dossier et hors capitalisation des intérêts pendant cette période) dans l’attente des premiers revenus locatifs (jusqu’à la livraison du bien dans le neuf).  

En savoir + sur notre offre locative

Bon à savoir

  • Vous n’êtes pas obligé de choisir la durée de votre engagement de location dès le départ : Vous pouvez opter pour six ans et prolonger pour deux périodes de trois ans.
  • Contrairement au précédent dispositif Duflot, vous pouvez louer votre bien à vos ascendants et descendants s’ils ne sont pas rattachés à votre foyer fiscal. Une façon judicieuse d’aider votre famille tout en vous constituant un patrimoine immobilier.

 
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Comment préparer au mieux mon rendez-vous de financement ?

Ça y est ! Vous vous lancez !

Vous avez pris rendez-vous avec un Conseiller pour parler du financement de votre projet immobilier, mais vous avez de peur d’oublier des documents !  Pas de panique !

Voici quelques conseils pour arriver serein à votre rendez-vous ou préparer votre entretien téléphonique avec votre Conseiller.

Aussi, pour votre premier rendez-vous, le mieux est de constituer un dossier contenant les documents incontournables permettant à la banque d’analyser votre situation et votre capacité à rembourser le prêt dont vous avez besoin. Vous obtiendrez ainsi une réponse plus rapide.

  • Une pièce d’identité en cours de validité pour chaque candidat emprunteur participant au prêt.
  • Le livret de famille complet.
  • Pour les personnes salariées : les 3 derniers bulletins de salaire de chaque candidat emprunteur et les bulletins de salaires au 31 décembre de l’année passée. Ces derniers permettent à la banque d’avoir connaissance de l’ensemble des revenus perçus sur une année.
  • Les 2 derniers avis d’imposition.
  • Pour les personnes exerçant à leur compte (artisans, commerçants, professions libérales) ou dirigeants de sociétés, différentes déclarations fiscales seront demandées : votre interlocuteur vous fournira une liste précise qui varie selon votre situation.
  • Les 3 derniers mois des relevés de compte des candidats emprunteurs.
  • Les tableaux d’amortissement des prêts en cours.

Bien évidemment, si vous avez déjà trouvé votre bien immobilier et signé un compromis de vente ou un contrat de réservation, ajoutez-le au dossier. Cela permet de justifier et de préciser auprès de la banque la somme dont vous avez exactement besoin.

Dans tous les cas, ces documents sont nécessaires pour permettre à la banque de prendre une décision aussi le mieux est d’anticiper et de constituer par avance un dossier quasiment complet. Ceci démontre que vous avez bien préparé votre demande !

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Prélèvement à la source : quel impact sur les revenus fonciers ?

Vous allez bientôt devoir effectuer votre déclaration sur les revenus

Et vous commencer à entendre parler du prélèvement à la source qui va entrer en vigueur le 1er janvier 2019.

A compter de cette date, les impôts sur certains revenus  seront directement prélevés tous les mois sur les salaires et pensions de retraites.  Le principe parait simple mais mérite quelques explications….

Pour les impôts sur les revenus salariaux, l’administration va établir un taux de prélèvement sur les salaires et retraites, calculé à partir du montant de l’impôt sur les revenus 2017, qui vont être déclarés dans les prochains jours.  Ce taux de prélèvement sera transmis aux employeurs et caisses de retraite qui, dès le 1er janvier 2019, collecteront l’impôt tous les mois en le déduisant des salaires ou des pensions de retraite. Il sera réactualisé tous les ans à partir de votre déclaration annuelle de revenus, qu’il faudra continuer à effectuer.

Qu’en est-il des revenus fonciers ? 

Pour simplifier le sujet, partons du principe qu’il y a peu de modifications Vous devrez toujours effectuer votre déclaration annuelle de revenus fonciers. A la différence des revenus salariaux, l’impôt sur les revenus fonciers continuera à être prélevé tous les mois ou tous les trimestres (selon l’option que vous avez choisie) sur votre relevé de compte. Il ne viendra donc pas  en déduction des revenus salariaux.  Comme aujourd’hui, les dépenses récurrentes (taxes foncières, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, honoraires, primes d’assurance) sont déductibles au titre de l’année au cours de laquelle survient leur échéance, peu importe leur date de paiement. Il existe cependant une subtilité concernant les dépenses sur les travaux :

  • En 2018 : Les dépenses de travaux payés au cours de l’année sont intégralement déductibles dans les conditions du droit commun actuellement en vigueur.
  • En 2019 : Le montant des dépenses de travaux déductibles est égale à la moyenne des dépenses payées au cours des années 2018 et 2019, ceci pour éviter que les contribuables ne reportent leurs dépenses de travaux prévues en 2018, considérée comme année blanche, sur l’année 2019.  Ceci pénaliserait en effet l’activité économique sur l’année 2018.

La notion d’année blanche : en 2018 nous paieront les impôts sur les revenus 2017 et en 2019, l’impôt sera prélevé sur les revenus 2019. Qu’en est-il des revenus 2018 ? C’est l’année où s’appliquera le Crédit d’Impôt de Modernisation du Recouvrement (CIMR) qui permettra au contribuable d’être dispensé du paiement de l’IR 2018. Cependant les contribuables qui auront perçu en 2018 des revenus exceptionnels ou des revenus exclus du champ d’application du prélèvement à la source, devront acquitter l’Impôt sur le revenu 2018, et ceci  en septembre 2019, au moment de la liquidation de l’impôt.

Les réductions et les crédits d’impôts (Scellier, Pinel…) acquis en 2018 sont maintenus et seront restitués en septembre 2019. Ce point est important car il faudra maintenant attendre septembre pour la restitution du Crédit d’Impôt  soit un effort de trésorerie plus important les 9 premiers mois de l’année. Le contribuable devrait pouvoir moduler son taux de prélèvement pour alléger son impôt mensuel dans certaines situations mais à ce jour, rien n’est encore décidé … Par précaution, nous vous conseillons de suivre de près l’évolution de cette réforme dont certaines modalités d’application restent toujours à définir.

 
 
 
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Ce qu’il faut savoir sur le projet de la loi logement 2018

Présenté en Conseil des ministres le 4 avril 2018, vous avez peut être entendu parler de ce projet de loi, qui porte le nom d’Evolution du Logement et Aménagement Numérique ou ELAN.

Avec ce projet de loi, l’objectif du gouvernement est de répondre aux évolutions de notre société entraînant des changements de mode de vie : plus de mobilité professionnelle, plus de familles recomposées, mais aussi des personnes plus âgées ou encore le développement de la colocation chez les plus jeunes.

Ainsi, ce projet  de loi s’articule autour de 4 axes :

  • Construire mieux et moins cher avec pour  objectif  d’accélérer la construction

Il est question de simplifier certaines normes de construction. Les acquéreurs d’appartements neufs pourront effectuer eux même certaines finitions, comme c’est déjà le cas  dans les contrats de constructions de maisons individuelles.  L’intégralité  d’un programme  de logements collectifs  ne devra plus respecter les normes handicapés qui ne seront plus applicables qu’à une proportion du programme légalement défini. Ce changement important devrait réduire le coût de la construction.  La transformation de bureaux en logements d’habitation  sera facilitée et les procédures d’urbanisme  simplifiées.

  • Faire évoluer le secteur du logement social

L’objectif est de restructurer le secteur HLM pour accélérer le rythme des constructions avec un regroupement sur 3 ans des organismes n’ayant pas la taille d’autonomie de 15 000 logements locatifs minimum. Afin de développer l’accession à la propriété, la vente de logements HLM à leurs occupants sera favorisée avec un objectif de 40 000 ventes dans un premier temps.

  • Favoriser la mixité sociale

L’un des objectifs est de favoriser la mobilité dans le parc social, en revoyant tous les 6 ans les conditions de maintien dans le logement social. Il est aussi prévu de favoriser la production  de logements intermédiaires en obligeant certaines collectivités locales à définir des objectifs pour ce type de logements. Enfin, pour favoriser la mobilité géographique et professionnelle notamment auprès des plus jeunes et des personnes en Contrat à Durée Déterminée,  un bail « mobilité », d’une durée de 1 à 10 mois, avec des conditions d’entrée et de sortie plus souples, sera  créé.

  • Améliorer le cadre de vie des citoyens

Plusieurs mesures sont envisagées dans le projet de loi comme  la revitalisation des centres villes, la lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil. La création d’un bail numérique est aussi prévue ainsi que la dématérialisation du cautionnement, pour s’adapter à l’évolution de notre société. Le droit de la copropriété, qui date en grande partie de 1965, sera  modernisé avec des règles plus efficaces  modulées selon les caractéristiques des immeubles, leur destination et la taille de la copropriété.

Toutes ces mesures simplificatrices ont reçu un accueil favorable de la majorité des acteurs du logement (Fédération Française du Bâtiment, Fédération des Promoteurs immobiliers…)  et le gouvernement, comme sur beaucoup d’autres sujets, souhaite faire adopter le texte rapidement, avant la rentrée de septembre.

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Les frais de notaire : l’incontournable de toute acquisition immobilière

Lors de toute acquisition d’un bien immobilier, l’acheteur doit s’acquitter des frais d’acquisition, appelé aussi frais de notaire (comme le rappelle l’article 1593 du code civil).

Mais que représentent exactement ces frais ?

Ils s’élèvent de 2 à 3 % de la valeur du bien dans le neuf, 7 à 8% dans l’ancien.  Petite explication sur leur composition, qui revient majoritairement au Trésor Public.

En effet, les impôts et les taxes (appelés aussi droits d’enregistrement) représentent environ 80% des frais  d’acquisition et reviennent selon le cas à l’État ou aux collectivités locales. Le notaire les perçoit dans un premier temps et doit ensuite les reverser au Trésor Public.

Les frais et débours représentent environ 10 % des frais d’acquisition.  Le notaire a avancé ces frais pour le compte de son client afin de rémunérer les divers intervenants chargés de fournir les documents nécessaires au changement de propriété (par exemple le syndic de copropriété ou le géomètre) ou encore financer certains documents (demande de pièces d’urbanisme, état hypothécaire, frais de photocopies d’actes, interrogation du cadastre, diagnostics …). Il faut aussi y ajouter les frais de publication qui correspondent à environ 0,1 % du prix de vente.

La rémunération du notaire appelée émoluments représente à peu près 10% des frais payés par l’acquéreur.  Les tarifs des notaires étant fixés par l’État, ils sont les mêmes partout et se composent d’une partie fixe et d’une partie variable.

  • Les émoluments fixes sont calculés à partir d’unités de valeur dont le nombre varie selon la nature des actes.
  • La partie variable, appelée émoluments proportionnels, va dépendre du prix de vente du bien. Cette partie est soumise à une TVA de 20%.

Le notaire peut aussi toucher des émoluments de négociation s’il a reçu un mandat de vente pour le bien ou des émoluments de transaction s’il a mis en relation le vendeur et l’acheteur.

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