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Immobilier : comment évaluer un bien immobilier ?

Comment évaluer une habitation en achat ou en revente ? Voici quelques conseils pour mieux apprécier sa valeur ou plutôt ses valeurs.

Que vous ayez enfin trouvé l’habitation de vos rêves ou que vous souhaitiez revendre l’actuelle, la tentation naturelle est de la voir plus belle qu’elle n’est. Aussi précieuse soit-elle à vos yeux, il est déterminant de savoir bien mesurer sa valeur pour ne pas se tromper. En matière d’évaluation immobilière, les règles relèvent souvent du bon sens. Dans un immeuble, par exemple, la valeur sera différente selon l’étage : un cinquième étage peut valoir jusqu’à 20 % plus cher qu’un rez-de-chaussée. Mais s’il manque un ascenseur, le prix devra être révisé à la baisse…

Les deux valeurs d'un bien immobilier

Les spécialistes rappellent que la valeur de l’habitation mise en vente est bien souvent différente de celle du marché (prix au m2) puisqu’elle intègre d’autres critères, comme la qualité de la construction, la situation géographique
(proximité de commerces,
de transports en commun, etc.), le calme, l’exposition… Ces critères de valorisation
interviennent de plus en plus dans la négociation, les acheteurs
devenant plus exigeants ces derniers mois du fait des prix élevés. En pratique, pour évaluer votre bien au plus près de la réalité, commencez par vous informer sur les prix pratiqués auprès des professionnels. Ensuite, n’hésitez pas à demander à un agent immobilier local une estimation personnalisée ( gratuite dans la plupart des cas). Si vous souhaitez aller plus avant, en particulier pour vérifier l’état du bâti, une expertise immobilière sur place (payante) permettra de calculer la valeur du bien sous toutes ses composantes. Dans ce cas, choisissez un cabinet sérieux avec de vraies références.

Présentation des plus-values et moins-values d’un bien
sous forme de tableau
	Les +	Les -
Construction/Matériaux	Façade en matériaux durables (pierre de taille…)	• Immeuble en béton ou en briques des années 50 et 60. • Mauvaise isolation et insonorisation
Etat		• Travaux de remise en état (plomberie, électricité…) à prévoir • Travaux des parties communes à prévoir
Exposition	• Vue dégagée • Vue sur jardin • Double orientation	• Nord • Sur cour sombre
Etage du logement	En étage avec ascenseur	• Rez-de-chaussée • En étage sans ascenseur
Sanitaires	Plusieurs salles d’eau	WC non séparés de la salle de bain
Chauffage	Chauffage individuel au gaz	Chauffage électrique si mauvaise isolation
Prestations intérieures	• Grand séjour • Beaucoup de rangements • Cuisine équipée	• Mauvaise distribution des pièces • Travaux sur équipement à prévoir
Prestations extérieures	• Balcon/terrasse • Pour une maison : jardin, piscine, mur de clôture en bon état.	• Absence de parking • Absence d’interphone/code d’accès • Pour une maison : terrain de faible superficie
Environnement	• Espaces verts à proximité • Quartier piétonnier	• Activités créant des nuisances (bruits, odeurs, passages…) à proximité • Vue sur immeubles vétustes • Immeuble en vis-à-vis surtout pour le séjour • Trafic routier important à proximité
Services de proximité	• Ecoles • Commerces • Transports en commun
Autres facteurs	• Gardien • Rareté du bien (atypique)	• Charges et impôts locaux élevés • Servitude de passage • Contrainte d’urbanisme