Une structuration de financement réussie :
l’exemple de l’îlot Panhard

Propos recueillis en Avril 2014

  • CATHERINE martin
  • Antoine Fillet Stéphane PATRIX
  • Catherine MARTIN : Directeur du fund management – Primonial REIM
  • Antoine FILLET et Stéphane PATRIX : Directeurs de Clientèle Marché des Investisseurs – Crédit Foncier

Pouvez-vous nous dire pourquoi Primonial a décidé d’investir dans cette opération ?

Catherine Martin : L’îlot Panhard est un ensemble immobilier emblématique de 22 000 m2 de bureaux occupant un îlot indépendant offrant une grande visibilité de la porte d’Ivry et une identité visuelle remarquée. Il bénéficie d’une rénovation de qualité offrant des volumes exceptionnels avec des prestations aux standards européens. Ces critères sont parfaitement en adéquation avec l’air du temps. Il bénéficie d’une bonne localisation au pied du métro et du Tram, très proche de la ZAC Paris Rive Gauche en cours de développement, mais avec des loyers beaucoup plus compétitifs. Il est loué en grande partie à la SNCF, un locataire de qualité qui sécurise les cash-flows grâce à un bail long terme et offre un rendement intéressant pour un immeuble localisé à Paris intra muros. Toutes ces raisons sont autant de bonnes raisons d’investir dans cette opération.

Avez-vous fait une mise en concurrence pour la recherche de financement ?

CM : Nous faisons toujours un appel d’offres auprès de plusieurs banques pour la mise en place de nos financements bancaires. L’appel d’offre est en général limité à un petit nombre de banques que nous ciblons en fonction des caractéristiques des actifs immobiliers que nous devons financer. Pour l’Ilot Panhard, nous avions surtout ciblé les banques françaises qui étaient a priori les plus à même de se faire une conviction sur l’immeuble et la pérennité de ses cash flows et répondre à nos contraintes en matière de structuration du financement. En effet, à l’époque où nous avons lancé l’appel d’offre, l’immeuble n’était ni totalement achevé, ni totalement loué.avec Une renégociation était en cours sur le bail principal. De plus, l’immeuble présente une architecture atypique et résolument moderne dans un quartier en évolution. Ce n’était donc pas un financement classique.

Qu’est ce qui a fait pencher la balance du côté de l’offre du Crédit Foncier ?

CM : Trois points : la compétitivité de l’offre du Crédit Foncier en matière de conditions financières, la structure de l’offre qui répondait aux attentes de nos clients institutionnels et la capacité du Crédit Foncier à faire un Full Underwriting (prise ferme de financement).

A quelle date le dossier de demande de financement est arrivé au Crédit Foncier ?

Stéphane Patrix : Primonial nous a présenté cette opération pour la première fois en janvier 2013. Elle s’est signée en juillet 2013.

Est-ce que ce dossier était atypique ?

Alain Fillet : Le bâtiment est atypique ! Mais de grande qualité !

SP : Pour ce qui est du financement, nous avons fait évoluer la structuration en fonction des impératifs propres à cette opération (immeuble partiellement livré lorsque l’opération nous a été présentée , multiples avenants au bail SNCF …). Hormis cela, il s’agit d’un financement assez classique sur une durée de 5 ans en taux fixe et renouvelable 2 ans en taux révisable.

Quelle organisation et ingénierie avez-vous mise en œuvre pour répondre à la demande du client et gagner l’appel d’offre ?

AF : Lors de la structuration du prêt, nous avons essayé d‘être le plus proche possible des préoccupations de Primonial, notamment en termes de gestion de sa trésorerie.

Combien de temps a pris la mise au point du dossier de financement ?

CM : 6 mois se sont écoulés entre les 1ers contacts avec le Crédit Foncier et la signature de l’offre de prêt. Mais cette durée n’est pas liée au temps de mise au point du dossier. Le calendrier de l’opération était, dès le départ, assez étalé dans la mesure où nous devions d’abord sécuriser notre financement pour pouvoir nous positionner sur cette acquisition alors que la date de signature était conditionnée par la livraison de l’immeuble.

SP : Nous avons reçu le dossier en janvier et il s’est signé en juillet 2013.

Est-ce que ce délai vous a paru long ?

CM : Non, pas du tout. Il correspondait à 15 jours près au calendrier de départ. Et pour une fois, nous n’avions pas la pression du timing pour mettre en place un financement.

AF : Les négociations ont été assez pointues et relativement longues, mais restent assez classiques pour ce type d’opération.

Quelles ont été les phases cruciales du montage ?

CM : Pour Primonial, dans un 1er temps la sélection finale du Crédit Foncier dans le cadre de l’appel d’offre. Cette phase a été le fruit d’une longue réflexion sur la structuration possible de l’offre et l’objet de nombreux allers-retours avec le Crédit Foncier. Dans un second temps, la mise en place et la négociation de la documentation contractuelle.

SP : Les principales phases du montage ont été la détermination avec Primonial des spécificités liées à l’opération et aux investisseurs, la prise ferme de la totalité de l’opération de financement (80 M€) par le Crédit Foncier et la livraison du bâtiment quelques jours avant la signature du prêt.

Quels ont été les faits marquants du montage ?

CM : Je crois que c’est la structuration à tous points de vue de part les covenants et l’option de prorogation du financement mis en placepuis la syndication du financement, qui plus est avec un assureur, par le Crédit Foncier qui nous avait fait un full underwriting au départ.

AF : Le principal fait marquant du montage tient à l’intervention de notre partenaire GENERALI à la signature de l’acte de prêt. Il a, donc fallu, faire converger les intérêts de toutes les parties en amont de la signature du prêt.

Quels ont été les points forts du Crédit Foncier sur cette opération ?

CM : Le Crédit Foncier avait une forte conviction sur l’immeuble et a agit en tant que partenaire financier plutôt qu’en banquier hypothécaire dans cette opération. Il a compris nos préoccupations et a su y répondre dans des conditions financières tout à fait compétitives. Il a su fédérer l’intérêt d’autres partenaires tout en prenant dès le départ un full underwriting ce qui nous a permis d’avancer en confiance sur l’opération.

SP et AF : Les 3 points forts du Crédit Foncier ont très certainement été la prise ferme de 80 M€, une marge compétitive et l’absence de réserve d’intérêt.

A quel moment une participation au pool a été proposée à des acteurs extérieur au Groupe BPCE ?

AF : Dès les premières semaines du montage du dossier, notre équipe Syndication a interrogé différents acteurs bancaires et non bancaires pour participer à ce financement.

 

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