Un volume d’offres insuffisant freine le marché de l’investissement

Constat

Au plan national, environ 7 Md € ont été engagés sur l’immobilier d’entreprise banalisé au cours des six premiers mois de 2015, contre 10,5 Md € à la même période de 2014.
Pour autant, la déception doit être relativisée, les résultats du premier semestre 2015 restant supérieurs aux chiffres enregistrés de 2009 à 2013.

CFI - Données clés 1er semestre 2015

La conjoncture, moins morose que celle qui prévalait au début de l’année, présente pour les investisseurs un environnement toujours contrasté. Dans le même temps, quelques éléments nouveaux pourraient influer négativement sur les rendements immobiliers.

  • φ L’entrée en vigueur de la loi Pinel, qui interdit aux bailleurs la refacturation de certaines charges.
  • φ La hausse des droits de mutation dans une majorité de départements, qui alourdit les frais non répétibles.
  • φ La sur-fiscalité mise en place dans les communes comprises dans le périmètre du Grand Paris, pour financer les projets d’infrastructure, et qui incite déjà certains investisseurs locaux à se détourner du neuf, ou à se délocaliser de quelques kilomètres, quand ils ne recherchent pas une situation précise.
  • φ Après plusieurs années d’ouverture du spread entre placements financiers sans risque et investissement immobilier sécurisé, la tendance s’inverse depuis le début de l’année.

Malgré ou à cause de la morosité du marché locatif, liée à la faiblesse de la reprise économique, la recherche de produits sécurisés demeure d’actualité chez la grande majorité des investisseurs, l’essentiel de l’offre sur les marchés qui manquent de profondeur ou de maturité restant peu lisible sur le moyen/long terme.

Structure de l’investissement

Si l’on s’intéresse aux montants unitaires investis, outre l’absence remarquée des très gros deals (> 200 M€) au deuxième trimestre, on remarque que la part des transactions de 100 M€ et plus continue de servir de locomotive au marché, dont elle représente plus de la moitié.

CFI - Ventilation des inv 1er sem 15 CFI - investissement en immobilier d'entreprise 1er semestre 2015

La typologie des investissements (en valeur) reste très comparable à ce que nous avons connu ces dernières années : 3/4 de locaux tertiaires, plus de 1/5 de locaux commerciaux, et moins de 5 % de logistique, ce dernier secteur souffrant à la fois d’un manque d’offres qualitatives et sécurisées, et de l’obsolescence accélérée du parc existant, sous l’effet du foisonnement des nouveaux flux de distribution commerciale, lui-même à relier au développement rapide des ventes sur internet.

CFI - Répartition inv entreprises FranceMais le rendement reste, dans le même temps, une préoccupation majeure, qui conduit les acteurs à se tourner vers les meilleures localisations de l’Ouest parisien, voire les métropoles régionales, dont les marchés, qui conjuguent rendement et sécurité et sont moins tributaires des méga-deals, ont un peu mieux résisté.

Source : Note conjoncture investissement CFI 2ème trimestre 2015