Les financements innovants pour améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments tertiaires


Les enjeux
Les montages pour les entités publiques
Schéma juridique résumant les 2 options : MOP ou CP
Créer un portefeuille pour mutualiser les coûts
Montages pour les sociétés privées
Première solution : solution en tiers investisseur
Deuxième solution : calibrer le financement long terme au projet
Troisième solution : le crédit-bail immobilier

Les enjeux

La rénovation du parc tertiaire public et privé français, qui représente 900 millions de m², est un enjeu fort pour les utilisateurs, les investisseurs, les pouvoirs publics et les citoyens. La rénovation doit s’entendre au sens le plus large et ne pas être limitée à la rénovation énergétique dont les frontières sont d’ailleurs difficiles à définir. Pour autant, la fixation d’un objectif de réduction de la consommation énergétique des bâtiments de 38% d’ici 2020 a été un élément déclencheur de la prise de conscience du côté « énergivore du parc existant » et des impacts à venir sur la valeur du patrimoine. Une fois fixés les objectifs, se pose de la question de la méthode et du financement de ces opérations de rénovation. Combiner préservation de la valeur et réduction de l’impact environnemental des bâtiments tertiaires suppose d’intervenir à plusieurs niveaux : le pilotage des immeubles, les équipements de chauffage et de froid notamment et le bâti et donc de générer des montants d’investissements conséquents proches de ceux d’une reconstruction. Face aux sommes en jeu quelles sont les solutions de financement envisageables et quels sont les outils à disposition des investisseurs et des financeurs?

Dans la boite à outil nous trouvons d’ores et déjà : l’annexe verte, les contrats de performance énergétique, les certificats d’économie d’énergie, les contrats de partenariat, le crédit-bail immobilier et les financements moyen-long terme hypothécaire.

En ce qui concerne les solutions de financement, celles-ci seront différentes selon que le propriétaire de l’immeuble est une entité publique ou une société privée.

  • Les montages pour les entités publiques

En ce qui concerne les entités publiques, celles-ci doivent d’un côté programmer la rénovation de 3% de leur parc par an et d’autre part faire face à une stagnation voire une réduction de leurs capacités financières. Elles doivent donc opter pour des montages financiers plus astucieux qui préservent leurs intérêts, permettent de répondre à la complexité de tels chantiers et le cas échéant externalisent la charge de l’investissement. Suite à la loi Grenelle II, des modifications substantielles ont été apportées au code des marchés publics pour permettre aux collectivités de disposer d’un réel choix entre une maîtrise d’ouvrage publique(MOP) ou un contrat de partenariat (CP). En effet, la modification de l’article 73 du code des marchés publics permet la passation de marchés globaux : marché de conception-réalisation- exploitation – maintenance (CREM) et marché de réalisation-exploitation-maintenance(REM).

Pour réaliser leurs programmes de rénovation les collectivités peuvent choisir entre une procédure d’appel à la concurrence dans le cadre de la loi MOP sous forme de CREM ou bien opter pour un appel d’offre pour un contrat de partenariat public privé (CPPP). Ces deux formules sont adaptées à l’amélioration de la performance énergétique. En effet tant les CREM que le contrat de partenariat peuvent avoir une qualification efficacité énergétique sous forme de contrat de performance énergétique (CPE). Le CPE n’est pas une forme nouvelle de contrat mais un engagement de moyens et de résultats et, en ce sens, il ne peut être conclu que dans le cadre d’un contrat global.

Schéma juridique résumant les 2 options : MOP ou CP

image renovation du parc tertiaire

 Dans le cas d’un marché public de performance énergétique, la collectivité organise un appel d’offres séparé pour les travaux et le financement. L’innovation, outre le contrat global pour les travaux, réside aussi dans le fait que la collectivité peut individualiser les financements pour chacun de ces projets et considérer qu’il convient de mettre en place un financement sur le modèle des financements de projets en adaptant ses caractéristiques (début de la phase d’amortissement, rythme d’amortissement,…) à celle du projet et notamment en s’adossant aux économies d’énergie et aux charges. Le rôle du banquier auprès des collectivités est donc susceptible d’évoluer vers davantage de conseils sous forme de modélisation et de gestion des différents volets de la dette et vers un accompagnement de la collectivité dans la mise en place de sa stratégie immobilière et financière.

Dans le cas d’un contrat de partenariat public privé énergétique (CPPPE), le financement fait partie intégrante de l’appel d’offres pour la réalisation du projet. Dans ce cas, le montage en CPPPE est identique à un montage financier pour un partenariat public-privé(PPP) classique où l’emprunteur est la société de projet, lauréate de l’appel d’offre qui signe le contrat d’une durée adaptée à l’importance du projet et où les redevances versées par la collectivité sont prises en garantie sous forme de cession Dailly. Dans ce cas la sécurisation du contrat s’appuie d’une part sur la capacité de la société de projet à garantir les économies d’énergie et sur la qualité de signature de la collectivité.

En effet, si le bien objet d’un programme de rénovation lourde est affecté à une mission d’intérêt général ou de service public, il ne peut être aliéné et donné en garantie. De facto, cela interdit tout type de structuration reposant in fine sur la valeur de l’actif. Le financement doit être structuré en s’adossant aux flux dégagés par le projet voire ceux indemnitaires versés par la personne publique initiatrice du projet. Pour le financeur, l’objectif est de construire le financement de façon à l’assimiler à un risque reposant sur la collectivité en l’impliquant le plus possible par des mécanismes de cession de créances ou de détermination du niveau des indemnités.

La mécanique d’un CPPPE transfert à l’opérateur en charge de l’investissement une obligation de résultat et repose sur les piliers suivants :

–        La réalisation des investissements d’efficacité énergétique financés par le partenaire privé et qui donnent lieu à compter de la mise à disposition à un loyer versé par la personne publique rémunérant cet investissement

–        L’engagement par le partenaire privé d’un niveau d’efficacité énergétique assorti d’un système d’un système de bonus-malus incitatif et aisément opposable entre les parties (après une période de calage de l’opération) visant à garantir a minima le niveau d’efficacité contractuellement convenu.

Il va s’en dire, qu’un CPPPE doit obligatoirement s’appuyer sur une méthode reconnue (protocole IPMVP) qui permet de déterminer la situation d’origine, les objectifs, de mesurer l’atteinte de ces objectifs, de prévoir les mesures correctrices et les méthodes de reporting de façon à ce que les résultats soient opposables aux parties.

Grâce au découplage qu’il permet entre le financement des investissements, qui bénéficie de son propre flux (cédé en Dailly et partiellement accepté) et celui lié à l’obtention des performances souhaitées, ce montage apporte au prêteur la sécurité qu’il est droit d’attendre. Le prêteur est en effet confronté à un risque de réalisation de l’actif qu’il sait prendre, en relation avec les opérateurs industriels, mais pas directement exposé au risque de revenu lié à la performance qui fait l’objet d’un flux de revenus clairement identifié et isolé.

La mécanique contractuelle des PPP/CPE (CPPPE) permet donc aujourd’hui à un financeur d’intervenir de manière relativement classique sur une opération d’investissement en gestion déléguée se traduisant par un gain d’efficacité énergétique indiscutable pour l’acteur public. Mais pour que l’opération puisse être conduite avec efficacité il faut que l’organisation contractuelle et financière mise en place respecte les principes du financement de projet public à savoir :

– Un financement dédié au projet avec la constitution d’une société dédiée par projet, car seuls les apporteurs en fonds propres portent le risque de non performance au-delà des engagements des prestataires

– Un financement reposant sur des flux de revenus isolés et dédiés avec des mécanismes de suretés et de garantie adaptés au projet.

Des financements de ce types ont, d’ores et déjà, été mis en place, parmi lesquels la rénovation des lycées d’Alsace ou le CPE du département de la Manche financés par le groupe BPCE.

D’autres contrats récents comme ceux d’Université de Grenoble Pilsi ou de Clermont pour le laboratoire Magma Volcans, eux aussi financés par le groupe BPCE, sont caractérisés par l’intégration de cette dimension efficacité énergétique et ce d’une manière incontestable.

Mais, il est à noter que ces projets sont incontestablement moins nombreux qu’anticipés et le nombre n’est pas à la hauteur des espérances de développement voire de l’urgence actuelle.

La mécanique CPPPE peut donc être mise en œuvre mais elle apparaît porter en son sein les limites mêmes du financement de projet à savoir une grande complexité financière contractuelle et donc la nécessité de pouvoir étaler ses coûts fixes sur une assiette d’investissement suffisamment large.

Créer un portefeuille pour mutualiser les coûts.

La contrainte d’avoir une assiette d’investissement initial suffisamment large pour absorber les coûts fixes est sans doute l’une des causes du faible développement des CPPPE puisqu’à ce jour les programmes de travaux ont portés davantage sur le pilotage et le renouvellement des équipements que sur un programme complet intégrant une intervention sur bâti et sont donc d’un montant unitaire relativement faible. Tant que les investissements ne porteront pas aussi sur le bâti un montage complexe en CPPPE ne sera pas adapté à moins de constituer un portefeuille de projets qui permette de mutualiser les coûts. Les foncières utilisent déjà cette méthode pour leur patrimoine immobilier. Cette mécanique de mutualisation et de constitution d’un portefeuille n’est pas une novation elle-même. Mais jusqu’à ce jour elle n’a pas, du moins à notre connaissance été employée en tant que telle en financement de projet. Le groupe BPCE y travaille avec des partenaires.

Un financement de projet de CPPPE peut être décomposé en deux phases relativement distinctes même si elles sont coordonnées. La phase (1) est celle de réalisation de l’actif (phase de conception réalisation) et la phase (2) est celle de l’exploitation de l’actif et de perception des revenus. Cette phase est assimilable à un pur risque de financement de collectivité publique. Durant la phase (2) le flux de liquidité servant à rémunérer la réalisation de l’investissement (financé par la dette) est cédé et accepté, donc isolé et indépendant des autres flux.

Il en résulte donc que la phase (2) ne présente pas de difficultés particulières d’analyse et peut être considérée comme suffisamment répétitive et maîtrisée pour ne pas générer à elle seule un coût élevé de montage. Elle peut donc traitée isolement.

La phase (1) est plus complexe. En effet, elle repose sur un principe de transparence entre le titulaire du contrat et l’opérateur industriel avec qui le titulaire est lié. Par ailleurs même si les principaux termes et conditions des conventions de conception réalisation (pour réaliser l’investissement initial) et de maintenance exploitation technique (pour avoir sur la durée d’exploitation le niveau de gain d’efficacité énergétique attendu) sont reproductibles en ce qui concerne certains points comme la responsabilité la transparence, etc… leur industrialisation est moindre que pour les conventions de financement de la phase (2). Leur rédaction est donc nécessairement internalisée dans une structure unique.

Pour le financeur en mode projet ce mode de fonctionnement est classique. Ce qui l’est moins c’est que pour réduire les coûts il faille industrialiser la rédaction par une seule structure différents contrats de conception construction et de maintenance (efficacité énergétique) relatifs à différents projets. Cela lui impose de devoir financer différents projets non pas sur la base de l’analyse de chaque projet mais sur la seule base de principaux termes et conditions des conventions de réalisation et d’efficacité énergétique regroupés au sein d’une structure qui ne porte pas un projet mais un portefeuille de projets certes similaires mais tous différents.

C’est là où se situe la novation. Le risque n’est pas appréciée projet par projet par le financeur du moins en ce qui concerne la phase de réalisation de l’investissement, mais globalement sur la structure qui sera dédiée non pas à un projet mais à un portefeuille de projets de conception similaire sur le plan des sous contrats passés par le titulaire. Cela impose au prêteur de ne plus discuter projet par projet mais sur les niveaux de suretés globaux qu’il attend pour ce financement (en termes de fonds propres mobilisés, de niveau minimum de certaines exigences) et donc, in fine, faire un financement corporate sur un portefeuille de projets en cours de réalisation.

Malgré des contraintes spécifiques aux montages de financement de portefeuille de projets, le financeur verra son risque diminuer par rapport à une approche par projet du fait même de la multiplicité des projets en portefeuilles ; l’échec de l’un deux n’amenant pas à l’échec de la société emprunteuse surtout si ces actifs, en cours de construction, ne sont pas parfaitement corrélés.

En revanche, en phase (2) le financement relevant du risque collectivité publique et étant relativement simple, il sera effectué projet par projet mais n’entrainera pas des coûts élevés de réponse.

Au global donc une solution s’esquisse, faire porter les projets par une société dédiée au financement des CPPPE d’un montant « moyen-faible » avec un financement corporate adapté de la phase d’investissement et puis financer projet par projet la phase exploitation en s’appuyant sur les flux de loyers versés par la personne publique pour rémunérer la réalisation de cet investissement.

Aujourd’hui cette solution, dont les grandes lignes et les justifications économiques ont été ici tracées, est cours de montage. Elle répond à des premiers projets et constitue son portefeuille d’actifs y compris en intégrant à ce jour d’anciennes opérations pour bénéficier de l’effet portefeuille dès sa création. Que sa constitution, ne soit pas chose facile, est aisé à comprendre. Que son financement qui combine les exigences du financement de projet sans observer projet par projet et approche « corporate » ne soit pas facile à mettre en place est compréhensible mais elle la mise en œuvre en bonne voie

  • Montages pour les sociétés privées

En ce qui concerne les projets privés les montages financiers seront sensiblement différents de ceux mis en œuvre pour le compte des collectivités. En effet, la possibilité de structurer un financement est intimement liée aux garanties apportées soit par l’emprunteur soit par l’opération elle-même soit par les deux cumulés. Financer la rénovation de bâtiments tertiaires c’est, pour bonne partie, trouver la solution pour financer des travaux. Il s’avère qu’une partie des travaux de rénovation et d’amélioration de la performance énergétique sont d’ores et déjà inclus dans les charges d’exploitation et financés par des lignes non affectées dites lignes corporates. Ces lignes financent tous les investissements dont le retour sur investissement est rapide 3-5 ans. Il s’agit donc de proposer des solutions pour les rénovations lourdes qui comporteront, entre autre, un volet rénovation énergétique. Pour le financement de ces projets, 3 solutions sont a priori envisageables.

Première solution : solution en tiers investisseur.

La première s’inspire du CPPE (contrat de partenariat de performance énergétique) et fait appel à un montage de type financement de projets avec intervention d’une société tierce. Celle-ci porte l’ensemble des investissements, assure l’exploitation et la maintenance des équipements et garantit le niveau d’économie d’énergie. Ce type de montage repose sur la captation des flux de redevances versés en échanges de la réalisation du service d’efficacité énergétique. Pour le financeur il s’agit donc de s’assurer d’une part que la société titulaire du contrat de performance énergétique est bien en mesure d’assurer la prestation et d’assumer les conséquences pécuniaires de la non atteinte des objectifs formalisés dans les clauses de bonus/malus et d’autre part de s’assurer que le bénéficiaire du contrat est en mesure de payer les redevances, destinées à être cédées en garantie. Dans le cas d’une rénovation lourde les redevances seront d’un montant supérieur aux économies de charges générées par la réalisation des travaux. En effet, tous les modèles montrent que la réduction de la consommation énergétique est insuffisante à financer l’ensemble des investissements, tout au plus celle-ci financera le différentiel entre des travaux avec ou sans recherche de la performance énergétique. Dans ce type de montage le financeur est donc confronté en quelque sorte à un double risque corporate qu’il n’est pas, à date, en mesure de prendre pour un financement, par définition, sur une durée longue.

Le financement de la rénovation lourde des bâtiments tertiaires privés ne peut donc s’envisager qu’en revenant aux fondamentaux de l’immobilier.

Deuxième solution : calibrer le financement long terme au projet

Cette solution de financement repose sur la structuration et le calibrage de celui-ci en fonction de la valeur future de l’actif. Les perspectives d’évolution de la valeur doivent être partagées par l’ensemble des parties, investisseur et financeur, et s’appuyer sur des études et des modèles éprouvés de comparaison des actifs ce d’autant plus que l’ampleur des travaux nécessite de « vider » l’immeuble de ses occupants. Ces opérations de rénovation d’immeubles comprenant financement ou refinancement de l’acquisition de l’immeuble et financement des travaux s’apparente à une opération en blanc puisqu’au moment où le financement est octroyé l’immeuble n’est pas encore commercialisé. La structuration du financement va donc intégrer la notion de partage des risques entre investisseur et financeur. A ce jour, pour ces opérations qui concernent principalement les actifs Core +, le financement bancaire est plafonné à 50% de la LTV (loan to value). Le développement de ce type d’opérations contribuera à l’émergence de la valeur verte et donc permettra de déterminer un track record sur lequel s’appuyer à terme pour faire bouger les curseurs de l’effet de levier dette/fonds propres. Cette solution de financement n’est donc pas innovante en tant que telle. Ce qu’il l’est, en revanche, c’est la capacité de projection s’appuyant sur une modélisation de la création de valeur. Le Crédit Foncier dispose de ce couple expertise immobilière et financement qui lui permet d’accompagner voire de construire avec ses clients dans leur stratégie immobilière. Le Crédit Foncier et le groupe BPCE ont d’ores et déjà mis en place pour le compte de fonds d’investissement des solutions de ce type qui permette actuellement la rénovation complète d’ensembles de bureaux situé pour l’un Place d’Alleray à Paris, pour l’autre boulevard Raspail à Paris ou encore de restructurer totalement l’ancienne usine Panhard dans le 13eme arrondissement de Paris.

Troisième solution : le crédit-bail immobilier

Cette troisième solution de financement est, elle, parfaitement éprouvée puisqu’il s’agit d’utiliser la technique du crédit -bail immobilier qui permet d’intégrer dans un même contrat le financement d’une acquisition et les travaux de rénovation lourde ou de refinancer un actif en lease-back et de financer les travaux de rénovation. Un montage en crédit-bail immobilier présente l’avantage de permettre un effet de levier de supplémentaire, jusqu’à 90% de LTV, par rapport à un financement en moyen-long terme hypothécaire et permet aussi financer les travaux de rénovation de façon décalée par rapport à la date d’acquisition ou bien, dans certains cas, de déconsolider le portage de la dette. Le crédit-bail immobilier est une alternative à ne pas négliger pour capter des ressources diversifiées y compris les certificats d’économie d’énergie et profiter d’un contrat de longue durée.

Il ressort, au final, que les innovations sont moins dans les types de financement mais dans les combinaisons des outils de financement, dans les montages s’appuyant de plus en plus sur l’analyse d’un historique et dans une façon d’étudier les dossiers de façon plus globale. Le développement de ces financements, la multiplication des réalisations d’opérations de rénovation lourde tant sur les bâtiments publics que sur le parc tertiaire privé va permettre de déterminer, ce qui manque aujourd’hui, un historique de nature à rassurer les investisseurs et les financeurs et à pourquoi pas générer la constitution d’une nouvelle classe d’actifs dans laquelle investir.

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